房开企业预收款发票税率的选择
2022-01-11
问:
房开企业，现已取得预售证，未售房源取得预收房款，是按预收房款预缴 3%的增值税？另，对于预收房款部分如何开具发票？税率栏是选择“不征税”还是选择“9%”税率？
答:
根据国家税务总局公告 2016 年第 18 号第十条，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。由于房地产企业收到预收款时，并未发生增值税纳税义务，原则不应开具发票，但是国家税务总局公告 2016 年第 53 号第九条的第(十一)项规定，销售自行开发的房地产项目预收款由于
未发生应税行为，所以使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
综上，房开企业预售款应按 3%预缴增值税，对于预售款部分开具普通发票，税率为“不征税”。
相关规定：
《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告 2016 年第 18 号)
第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税
《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告 2016 年第 53 号)
九、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告 2016 年第 23 号)附件《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码调整以下内容，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本(V2.0.11)：
(十一)增加 6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设 601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
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