一次性收取租金如何申报增值税和企业所得税
2021-11-19
问:
公司为一般纳税人，出租厂房，如果一次性出租 20 年，且合同约定租金总额是 100 万并一次性支付，未来的房租是要将 100 除以 20，每年按照 5 万的租金来申报增值税和企业所得税吗？
答:
增值税上，根据财税[2016]36 号文附件 1 第四十五条规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
所以，贵司一次性收取的租金，在收到预收款时纳税义务已经发生，需要按照取得的租金收入缴纳增值税。企业所得税上，根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第(六)项规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
另，根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79 号)第一条规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根
据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
综上，贵司一次性收取 20 年房租，增值税上需要在收取时点一次性缴纳，企业所得税上根据收入配比原则，分期确认。
相关规定：
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36 号)
附件 1《营业税改征增值税试点实施办法》
第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(二)纳税人提供建筑服务(财税[2017]58 号修改为预缴增值税)、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79 号)
第一条 根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
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