承租再转租的房产适用新收入准则还是新租赁准则？
2021-03-04
问:
我们公司经营租赁的房产，又对外转租，请问取得的租金收入是适用新租赁准则还是新收入准则？
答:
根据《企业会计准则第14号—收入》以及《企业会计准则第21号—租赁》（以下简称14号准则，21号准则）相关规定，由21号准则规范的租赁合同，适用21号准则，不再适用14号准则。其中，21号准则规定，除列举的特殊情形外，适用所有租赁。租赁是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。对于租赁再转租的出租人，应当
基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。但是，原租赁为短期租赁，且转租出租人应用本准则第三十二条对原租赁进行简化处理的，转租出租人应当将该转租赁分类为经营租赁。
综上，贵司转租取得的租金收入适用新租赁准则，而不是新收入准则。
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相关规定：
《企业会计准则第14号—收入》
第三条本准则适用于所有与客户之间的合同，但下列各项除外：
（一）由《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号——金融资产转移》、《企业会计准则第24号——套期会计》、《企业会计准则第33号——合并财务报表》以及《企业会计准则第40号——合营安排》规范的金融工具及其他合同权利和义务,分别适用《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号——金融资产转移》、《企业会计准则第24号——套期会计》、《企业会计准则第33号——合并财务报表》以及《企业会计准则第40号——合营安排》。
（二）由《企业会计准则第21号——租赁》规范的租赁合同，适用《企业会计准则第21号——租赁》。
《企业会计准则第21号—租赁》
第二条租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
第三条本准则适用于所有租赁，但下列各项除外：
（一）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。
（二）出租人授予的知识产权许可，适用《企业会计准则第14号——收入》。勘探或使用矿产、石油、天然气及类似不可再生资源的租赁，承租人承租生物资产，采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设、运营的特许经营权合同，不适用本准则。
第三十二条对于短期租赁和低价值资产租赁，承租人可以选择不确认使用权资产和租赁负债。作出该选择的，承租人应当将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。其他系统合理的方法能够更好地反映承租人的受益模式的，承租人应当采用该方法。
第三十七条转租出租人应当基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。
但是，原租赁为短期租赁，且转租出租人应用本准则第三十二条对原租赁进行简化处理的，转租出租人应当将该转租赁分类为经营租赁。
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