出租房产的合同约定年底一次付清的纳税义务发生时间？
2020-10-09
问:
我司为不动产出租行业的一般纳税人，合同约定年底一次性付全年租金，那么企业所得税和增值税都什么时间交？是否需要分期确认收入缴纳企业所得税？
答:
答：A、关于增值税
根据财税[2016]36号附件一第四十五条、财税[2017]58号第二条规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。但如果提前开具发票的，其纳税义务发生时间为发票开具的当天。
根据描述，贵司出租上述不动产，合同约定年底一次性付全年租金，在年底之前，如果贵司未收到预付款或提前开票，则增值税的纳税义务时间为合同约定的时间，即年底；如果在年底有收到预付款或提前开票，则收到预付款或提前开票时间哪个为先者为增值税的纳税义务时间。
根据规定，贵司发生不动产租赁收入，此业务的增值税按月申报的在次月申报期内需要完成申报缴款。
B、关于企业所得税
根据《企业所得税法实施条例》第十九条的规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
国税函2010年79号第一条规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
根据描述，如果上述不动产合同租期没有跨年，则约定的付款日期就是企业所得税上的收入确认时间；如果合同约定的租期跨年度，则需要分期均匀计入相关年度。企业所得税按季度申报的需要在季度终了的申报期内完成申报缴款。
_________相关规定：
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》
第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）
二、《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
《企业所得税法实施条例》
第十九条企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）
一、关于租金收入确认问题
根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。
版权声明：本文由高顿咨询所有，不经授权不得复制、转载或商用！
