小规模纳税人出租房产免征增值税的情况下房产税如何计算缴纳？
2020-09-25
问:
我司为一家生产制造型企业，属于小规模纳税人。由于受疫情的影响，经营业绩不是很好，准备将尚未使用的房屋出租出去。我司为按季缴纳增值税，如果季度租金约定为 18 万元的话，是否适用免征增值税的优惠？如果增值税免税，那么房产税如何计算缴纳？是按照 18 万元缴纳，还是按照 18/1.05（17.14 万元）计算缴纳？
答:
答：根据国家税务总局公告2019年第4号规定，小规模纳税人发生增值税应税行为，如果以季度纳税且季度销售额未超过30万元，免征增值税。由于贵司属于按季申报且季度销售额为17.14万元，没有超过30万元。
因此，贵司适用免征增值税的优惠。
根据财税[2016]43号规定，用于出租的房产需要按照不含增值税的租金收入计征房产税。如果免征增值税的，确定计税依据时租金收入不扣减增值税税额。
由于贵公司免征增值税，所以应当按照18万元作为租金收入缴纳房产税。
需要注意的是，根据财税[2019]13号规定，小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税；2020年因疫情影响，各省市结合复工复产需要，出台了系列的政策支持，如山东省出台了鲁财税〔2020〕16号、鲁财税〔2020〕25号等政策规定至2020年12月31日免征小规模纳税人企业的房产税、城镇土地使用税。
相关规定：
《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）
一、小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同）的，免征增值税。
小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）
房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13号）
三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
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