转租业务的发票如何开具问题？
2020-09-10
问:
A、我们公司（一般纳税人）2019 年租赁了一处两层办公场地用于经营活动，运营过程中将其中一层转租给第三方用于品牌推广及产品销售，同时另外的场地会分时段提供给客户用于举办小型活动。这两种业务类型我们应该给客户开具什么类型的发票？
B、如果是租金发票，我们需要申请相应的经营许可吗？
答:
答：A、根据描述，我们理解上述两项业务贵司都是出租场地，未提供会议展览等服务，据此，根据财税[2016]36号文的规定，贵司上述两项业务都是将租赁的房产转租出去，属于提供不动产租赁，发票要按照不动产租赁开具。且由于贵司取得不动产时间在2019年，故贵司出租应该按出租不动产一般计税方式，适用9%增值税税率。
提醒的是，根据国家税务总局公告2017年第16号第四条第（五）款规定，出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
提醒的是，分时段提供给客户用于举办小型活动，如果贵司除了提供场地，还提供场地布置、活动策划等服务，则可以属于会议展览服务。财税[2016]36号文规定，会议展览服务，是指为商品流通、促销、展示、经贸洽谈、民间交流、企业沟通、国际往来等举办或者组织安排的各类展览和会议的业务活动。
更多关于企业提供不动产经营租赁服务增值税征收问题建议可以参考国家税务总局公告2016年第16号。
B、贵司是否在经营范围内要看贵司对应业务发生的频率，是经常性活动还是偶尔发生。通常情况下，偶发性的不需要变更经营范围，如果贵司经常类似业务，建议添加经营范围。
根据描述，我们理解出租场地业务应该是贵司的常规业务，建议贵司尽快变更经营范围。
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相关规定：
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
附件1：附：《销售服务、无形资产、不动产注释》
3.文化创意服务。
（4）会议展览服务，是指为商品流通、促销、展示、经贸洽谈、民间交流、企业沟通、国际往来等举办或者组织安排的各类展览和会议的业务活动。
5.租赁服务。
租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。
（2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。
将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》
（九）不动产经营租赁服务。
1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
《国家税务总局关于增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第16号）
四、增值税发票开具
（五）出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
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