个人出租住房涉税问题？

问:

个人出租住房需要缴纳哪些税？有什么优惠？

答:

　　答：个人住房出租涉及到以下税种：

　　增值税：5%减按1.5%

　　城市维护建设税：增值税税额的7%（市区）、5%（县城）、1%

　　教育费附加：增值税税额的3%

　　地方教育附加：增值税税额的2%

　　房产税：4%

　　个人所得税：10%

　　印花税：免征

　　城镇土地使用税：免征

　　注：（1）个人出租住房月租金未超过10万元的，可免征增值税，开具增值税普通发票，同时城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加也免征。

　　（2）个人出租住房月租金未超过10万元的，若需要代开增值税专用发票则增值税按规定征收，城市维护建设税减半征收，教育费附加、地方教育附加免征。

　　（3）个人出租住房月租金超过10万元的，增值税按规定征税，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加减半征收。

　　（4）个人出租住房，房产税可按4%减半征收。

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　　相关规定：

　　《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

　　个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

　　《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国令第707号）

　　财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。适用比例税率，税率为百分之二十。

　　《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）

　　其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

　　《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）

　　三、对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

　　四、增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受本通知第三条规定的优惠政策。

　　《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）

　　二、支持住房租赁市场发展的税收政策

　　对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

　　对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

　　对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

　　《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）

　　将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。