“个人销售商铺”的纳税问题？

问:

个人销售商铺需要缴纳哪些税费？

答:

　　答：第一、增值税

　　根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号的规定，个人销售不定产为增值税纳税人，且销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　第二、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定：应按产权转移书据按所载金额万分之五贴花。

　　第三、个人所得税

　　根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，个人销售商铺应按照“财产转让所得”缴纳个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

　　第四、土地增值税

　　个人销售商铺应按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的要求缴纳土地增值税，按照转让商铺所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额缴纳。

　　__________

　　相关规定：

　　《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号附件一

　　第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

　　单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

　　个人，是指个体工商户和其他个人。

　　《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号附件三

　　五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

　　所以看该商铺的持有时间，确定增值税的计税方式。

　　《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号附件二

　　11.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　《中华人民共和国印花税暂行条例》

　　第二条下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业帐簿；4.权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证。

　　产权转移书据：财产、所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，立合同人按所载金额万分之五贴花。

　　《中华人民共和国个人所得税法》

　　第二条下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：（八）财产转让所得；

　　第三条个人所得税的税率：

　　（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

　　第六条应纳税所得额的计算：

　　（五）财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

　　第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

　　第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

　　第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

　　第六条计算增值额的扣除项目：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额；

　　(二)开发土地的成本、费用；

　　(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

　　(四)与转让房地产有关的税金；

　　(五)财政部规定的其他扣除项目。

　　第七条土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。