个人发生增值税应税行为超过起征点是否缴纳增值税

问:

我司承租某个人的一处房产，月租金为 40000 元/月，一次性支付了 2 年的房租。我司要求该 个人至税局代开发票，但是开具的发票，税率一栏显示免税。请问，对于该业务是否适用免征 情形？是否需要退回重开？

答:

该出租方为个人，虽然超过增值税起征点，但由于应税行为为出租不动产，即，对于月租金小于 15 万，可以享受免征增值税。对于该个人采用一次收租金方式，平摊至月租金收入未超过 15 万元的，免征增值税，同时该发票无需退回重开。

对于其他个人发生增值税应税行为，如果没有办理临时税务登记，根据《增值税暂行条例实施细则》第三十七条规定、财税[2016]36 号附件 1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十九条规定，个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。

可见，对于其他个人发生增值税应税行为，未达起征点的免征增值税，而该个人月销售额超过起征点，则需要缴纳增值税。

但是，根据国家税务总局公告 2021 年第 5 号第四条规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过 15 万元的，免征增值税。

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相关规定：

《增值税暂行条例实施细则》

第三十七条 增值税起征点的适用范围限于个人。

增值税起征点的幅度规定如下：

(一)销售货物的，为月销售额 5000-20000 元;

(二)销售应税劳务的，为月销售额 5000-20000 元;

(三)按次纳税的，为每次(日)销售额 300-500 元。

前款所称销售额，是指本细则第三十条第一款所称小规模纳税人的销售额。

省、自治区、直辖市财政厅(局)和国家税务局应在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36 号)附件 1：《营业税改征增值税试点实施办法》

第四十九条 个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税;达到起征点的，全额计算缴纳增值税。增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。

第五十条 增值税起征点幅度如下:

(一)按期纳税的，为月销售额 5000-20000 元(含本数)。

(二)按次纳税的，为每次(日)销售额 300-500 元(含本数)。

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告 2021 年第 5 号)

四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过 15 万元的，免征增值税。