如何理解碧桂园提前采用新收入会计准则对财务报表的影响

　　2017年9月11日，碧桂园控股有限公司 (股票代号：2007.hk，以下简称碧桂园)在香港联合交易所发布《2017中期报告》(以下简称中期报告)，披露了2017年上半年业绩。由于2017年8月22日碧桂园在《截至2017年6月30日止六个月中期业绩》公告中已经提前释放了由于提前采纳香港财务报告准则第15号对公司财务状况和经营成果的影响，媒体对这次中期报告内容早有预期，故并未给予特别关注。

　　碧桂园在中期报告中披露：“由于提早采纳香港财务报告准则第15号的影响，本集团于2017年1月1日的权益中的留存收益期初余额增加了人民币3,152.3百万元。鉴于上述提到的本集团留存收益的一次性增长，董事提议本期派发更多中期股息”。提前采纳新准则的理由是“新的会计准则可以为报表使用者评估未来现金流量的金额，时点和不确定性提供更加可靠与相关的信息”。

　　同时在财务报表附注中披露了采纳香港财务报告准则第15号对当期业绩和财务状况的影响：

　　香港财务报告准则第15号，名为“客户合约收益”，其实就是《国际财务报告准则第15号——客户合同收入》的香港本地版，与财政部2017年发布的修订后《企业会计准则第14号——收入》内容基本一致。新的收入准则打破劳务和商品界限，将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型，收入确认采用以合同为基础的模型，以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。新收入准则对房地产企业的影响早在其征求意见阶段就开始了研讨，这次碧桂园的中期报告提供了一个真实的案例，具有较高的分析价值，也为国内房地产行业转换新收入准则提供了参考。

　　根据上述碧桂园披露数据估算，由于提早采纳香港财务报告准则第15号，调增期初留存收益人民币31.5亿元，调增本期收入147.5亿元，调增本期净利润33.3亿元。

　　房地产企业看到这个结果应该非常开心，终于可以提前确认收入了。可执行新的收入确认准则对于房地产企业来讲，一定能够导致收入提前确认吗?

　　碧桂园在附注披露导致上述影响的会计政策变更主要包括：“合同资产和负债的列示”、“房地产开发活动的会计处理”、“合同成本的会计处理”。其中影响**的一项就是房地产开发收入的确认原则，本次变更后“在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且在整个合约期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的情况下，本集团按一段时间内的方法确认收入;否则，本集团在买房者取得已完工物业控制权的某一时点确认收入。”

　　按照新的收入准则规定：“满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务;否则，属于在某一时点履行履约义务：

　　(一)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。

　　(二)客户能够控制企业履约过程中在建的商品。

　　(三)企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

　　具有不可替代用途，是指因合同限制或实际可行性限制，企业不能轻易地将商品用于其他用途。 有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。”

　　上述三个条件满足其一，即可认定为属于某一时段内履行履约义务。其中第一种情形是指客户在每项交易处理过程中同时取得和消耗相关的利益，例如提供保洁服务，房地产开发业务通常不可能出现这种情况;第二种情形是指在企业履约过程中客户始终能够控制履约活动产生的商品或服务，例如在客户的土地上为其建造房屋建筑物，房地产企业的部分代建业务可能属于这种情况;第三种情形是指建造只有客户能够使用的专项资产或者按照客户的指示定制资产的建造，同时对已完成的部分工作已经收到款项或有权收取款项，例如客户定制产品且已不可撤销地预付全款。

　　可见，碧桂园提前采用新收入准则造成的影响主要是部分房地产开发项目收入确认原则由原来的交付物业所有权特定时点一次性确认收入，改为认定为某一时段内履行履约义务的房地产项目采用按照履约进度确认收入。

　　从上述中期报告披露信息看，碧桂园2017年上半年房地产开发收入744.7亿元，其中采用一段时间内确认方法的房地产开发收入为147.5亿元，占比19.8%。

　　碧桂园将其部分房地产业务判断为具备上述第三种条件，因此认定为属于某一时段内履行履约义务，从理论上是可行的，实务中相关判断是否准确，目前还无法确定。有专家分析，期房销售由于预售时已锁定房号，对单一客户而言可认定为具有不可替代用途，同时收款权受到法律保护，因此认为期房销售属于某一时段内履行履约义务。

　　个人认为此种说法有待商榷。期房尽管通过合同限制具有不可替代用途，但未必能够满足“有权就累计至今已完成的履约部分收取款项”这一条件，除非期房销售收到全款或者期房的付款进度与房屋建造进度匹配，且已收到的款项不可返还。

　　客户定制的房屋，无论是否在客户的土地上建造，都有可能符合“某一时段内履行履约义务”的判断条件，但如果并非在客户土地上建造且如果终止合同无权就已完成工作收取款项，则显然不是“某一时段内履行履约义务”。

　　因此，不宜简单地将期房销售直接归入“某一时段内履行履约义务”，而是应根据其合同条款具体分析。当前对新收入准则影响房地产行业收入确认的各种分析，都是从可能性出发，不可一概而论。新收入准则对于房地产企业的影响是“双刃剑”，既有符合一定条件提前确认收入的影响，也会有一些原来可确认的收入用新收入准则标准衡量只能推迟确认的影响。

　　新收入准则对企业和注册会计师的职业判断能力提出了更高的要求，可以预见新收入准则正式实施后将大幅增加实务中的职业判断和会计估计分歧。

　　一个理论上科学、可行的准则，在实务执行时未必能够达到预想的目标。

　　附件：

　　碧桂园采纳新准则后收入确认会计政策

　　(摘自碧桂园2017中期报告，序号为转载者添加)

　　1. 重大会计政策

　　(c) 本集团选择在2017年度提早采纳香港会计师公会发布的香港财务报告准则第15号，因为新的会计准则可以为报表使用者评估未来现金流量的金额，时点和不确定性提供更加可靠与相关的信息。 自2017年1月1日起，本集团对收入采用下列会计政策，应用香港财务报告准则第15号的财务报表影响在附注4列示。

　　收入在当资产的控制权转移给客户时确认。资产的控制权是在一段时间内还是某一时点转移，取决于合同的条款约定与适用于合同的法律规定。如果本集团满足下列条件时，资产的控制权在一段时间内发生转移：

　　? 本集团履约过程中，客户同时收到且消耗由本集团履约所带来的经济利益;

　　? 创建和增强由客户控制的资产;或

　　? 本集团的履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

　　如果资产的控制权在一段时间内转移，本集团按在整个合同期间已完成履约义务的进度进行收入确认。否则，收入于客户获得资产控制权的该时点确认。

　　已完成履约义务的进度的计量基于下列能够**描述本集团完成履约义务表现的其中一种方法：

　　? 直接计量本集团已向客户转移的价值;或

　　? 按本集团为完成履约义务而发生的支出或投入。

　　对于在某一时点转移物业控制权的房地产开发的销售合同，收入于客户获得实物所有权或已完工物业的法定所有权且本集团已获得现时收款权并很可能收回对价时确认。

　　对于客户支付款项与承诺的物业或服务所有权转移之间的期限超过一年的合同，合同的交易价格因包含重大融资成分的影响而进行调整。

　　为获得合同而产生的增量成本如果预计可收回，则作为合同资产资本化，随着相关合同的收入确认而进行摊销。

　　2. 会计政策变动

　　根据上述附注3(c)的解释，本集团自2017年1月1日提早采纳了2014年7月发行的香港财务报告准则第15 号，导致了会计政策的改变和综合财务报表确认金额的调整。依据香港财务报告准则第15号的过渡性条款，本集团未重述比较期间数据。

　　采用香港财务报告准则第15号改变了会计政策，其取代了香港会计准则第18号「收入」(「香港会计准则第 18号」)和香港会计准则第11号「建造合同」(「香港会计准则第11号」)中涉及收入和成本的确认、分类和计量。

　　应用香港财务报告准则第15号的影响如下：

　　合同资产和负债的列示

　　重分类于2017年1月1日起进行，以符合香港财务报告准则第15号所用的术语：

　　? 与房地产开发活动有关的对工程进度款的合同负债在以往年度列示为预收客户账款。

　　? 与建筑活动有关的合同资产在以往年度列示为贸易及其他应收款 — 合约工程的应收客户款项。

　　房地产开发活动的会计处理

　　在以往年度的报告期间，当销售合同的重要风险和报酬在交付物业所有权的特定时点全部转移给客户时，本集团确认房地产开发活动产生的收入，而非按建造进度陆续转移进行确认。

　　根据香港财务报告准则第15号，本集团在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合约期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。本集团根据满足在一段时间内履行义务的条件，按投入法计量的履约进度确认收入。

　　计入损益的累计确认收入超过向客户累计收取的款项的差额确认为合同资产。

　　向客户累计收取的款项超过计入损益的累计确认收入的差额确认为合同负债。

　　合同成本的会计处理

　　在应用香港财务报告准则第15号后，为获得合同而直接产生的印花税、销售佣金和其他成本如果预计可收回，则作为合同资产资本化。

　　3. 判断及估计

　　编制中期财务资料要求管理层对影响会计政策的应用和所报告资产和负债以及收支的数额作出判断、估计和假设。实际结果或会与此等估计不同。

　　在编制此等中期财务资料时，除管理层应用本集团会计政策时作出的重大判断和估计不确定性的关键来源，与2016年度财务报表所应用的相同之外，还应用下列判断及估计：

　　房地产开发活动收入确认的判断及估计

　　本集团在不同国家进行住宅及商业房产的开发及销售活动。在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且在整个合约期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的情况下，本集团按一段时间内的方法确认收入;否则，本集团在买房者取得已完工物业控制权的某一时点确认收入。由于合约限制，本集团的物业一般无替代用途。但是，本集团是否有权就累计至今已完成的履约部分收取款项并采用在一段时间内的方法确认收入，取决于每个合同条款约定和适用于该合同的相关法律。在评估合约是否具有本集团就截止到目前为止已经履约部分收取报酬的可强制执行的权利时，本集团在必要时审查了其合同条款，当地有关法律，当地监管机构的意见并获得了法律建议。

　　本集团在报告日根据已完成履约义务的进度对房地产开发按在一段时间内确认收入。该履约进度的计量基于本集团为满足履行义务时已发生的实际支出或者预计投入。管理层需要就整体预算的完整性、准确性，所产生成本的范围，以及对单位物业成本的分摊进行重大会计判断及估计。未来期间成本估算变动可能对本集团确认的收入产生影响。在作出上述估计，本集团依靠过去的经验和建造商和监理方的工作。

　　对于某一时点转移控制权的房地产开发销售合同，当买房者都获得已完成的物业的实物所有权或法定所有权并收回可计量的对价时，本集团对收入进行确认。本集团很少向其物业买家提供长期的信贷或付款方式。

　　本文转载自：中国会计视野论坛，作者：季丰