鑫苑首席财务官刘怀宇:跨国房企内外兼修

　　据不完全统计，2015年以来，中国房地产开发投资增速下行趋势持续。一到五月间，房地产开发投资累计完成额32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比一到四月间累计完成额增速回落 0.9个百分点。然而，全国楼市销售在政策不断利好的刺激下，仍温和回暖。纵观国际房地产行业的发展，蓬勃发展的城市更不在少数。

　　近年来，中国的房地产走势趋于明显，一线城市形势较好，呈平缓上升的趋势;二线城市尤其是强二线城市的形势，从2016年一月以来表现良好，增长速度超过了一线城市;三四线城市的房地产形势欠佳，并且从行业发展规律来说，此形势会长期存在，即一二线城市和三四线城市房地产形势的差距会越拉越大。

　　这种城市间的房价差异在国际上具有共性。以美国纽约为例，在市中心中央公园最贵的楼盘，两居室售价大约三千万美元以上，同位置的联排别墅售价大约超过一亿美元。而在纽约州距纽约市中心自驾四个小时车程的康奈尔大学附近，一栋独立的别墅售价大约20万到40万美元。在2008年的金融危机中，纽约市房地产受影响较小，房价恢复很快，目前房地产形势更是呈平稳发展的态势，从2015年到2016年初，普通住宅和公寓式住宅的形势持续向好。

　　鑫苑地产控股有限公司(以下简称“鑫苑”，NYSE: XIN)是中国第一家在美国纽交所上市的房地产开发企业，当前业务覆盖住宅地产、商业地产、物业管理及电影院线、科技文化、智慧社区、区块链等领域，连续11年入选“中国房地产百强企业”。十九年来，鑫苑累计建设完工项目29个，完工面积806万平方米，在建项目17个，在建面积逾900万平方米。具有多年地产行业经验的鑫苑首席财务官刘怀宇在接受《首席财务官》采访时表示，“房地产行业是国家经济的支柱行业，受国家政策影响很大。从社会和经济的层面来说，应该尽量使房地产行业保持稳定增长并且提供更具前瞻性和预测性的政策环境，整个房地产行业才能够更加平稳地发展。”

　　双币避险

　　鑫苑国内和海外房地产布局采取“四+三”战略，即未来城市发展重点将集中在四个二线城市和三个一线城市。其中“四”代表郑州、济南、苏州和西安，这四个城市是鑫苑具有传统优势的城市，“三”代表北京、上海和纽约。刘怀宇透露，现在鑫苑在长沙和成都已有房地产开发项目，随着这两个城市项目的不断拓展，未来采取“六+三”战略也不无可能。

　　鑫苑的产品聚焦“四+三”城市，具有当地独特的竞争优势，并且具有极高的品牌认受度。刘怀宇举例，郑州是鑫苑聚焦的传统城市之一，在当地的品牌影响力是数一数二的。在济南和苏州，鑫苑已经扎根十年以上，做了很多项目。“从战略层面上讲，鑫苑是针对中产阶层，聚焦于擅长的城市，把国际化、科技化的概念带进我们的产品。”

　　鑫苑的目标，不仅做中国的地产商，更要成为一个国际地产商。目前，鑫苑在海外的房地产项目主要集中在纽约市，并且已经发展了自己的项目和团队，能以很低的新增成本覆盖当地的市场。从投资组合的层面来说，鑫苑目前在国内和海外布局比例大约是九比一，刘怀宇表示，希望在未来三到五年内达到八比二。总的来说，鑫苑将以纽约市为代表的国际地产比重加大，同时在国内会聚焦于具有传统优势的一线和二线城市。

　　2016年1月14日，鑫苑宣布在纽约曼哈顿中城购买了一块土地，4月份，相继于北京梨园镇、江苏省昆山市和河南省郑州市共获得了七块土地，并在8月1日于纽约市皇后区法拉盛北方大道再次获得一块土地。对于今年的购地举措，海外投资人和国内投资人都是非常赞赏的，尤其是在国外主要城市的核心区获得土地，在房地产行业无疑是加分项目。刘怀宇表示，在国内获得土地的衡量标准主要看地段和价格。鑫苑今年在国内拿到的七块土地无论在地段还是价格上都非常理想。例如，在昆山市拿到的土地，是通过法拍途径获得，当时四月份拿到的地价为人民币五千元左右，而在七月份，同等地段的楼面地价已经涨到了人民币一万五千元。

　　鑫苑之所以坚持美国和中国市场并重，自然有资金避险层面的考量。国内一二线城市的房屋资产价格稳步上涨的势头以人民币计价相对比较确定，而以美元计价则未必，从目前来看，可能会出现“力挺房价却让步汇价”的走向。刘怀宇坦言，因为有美国上市公司背景，因此当鑫苑有美元负债时，希望可以寻找美元资产与其对冲;而鑫苑的人民币投资组合，则希望用人民币资金来支撑，如此一来，便可以**程度地避免汇率风险。

　　国际化、金融化和科技化

　　国际化、金融化和科技化是鑫苑制定的未来战略发展方向。刘怀宇具体谈到，国际化是指鑫苑充分发挥纽交所上市地位及美国开发经验，增加海外业务比重，并给中国业务带来更多的国际化经验。从根本上讲，鑫苑自身的国际化色彩非常浓厚，已经被美国投资者视为“公司中有一位中国股东”的当地开发商，并且是非常罕有的在美国拥有自己开发队伍的开发商。

　　在美国进行地产开发，法治特征更加明显。成熟区域的土地，均分散在各个不同的私人业主手中，如果想获得土地，必须从各个私人业主手中购买。刘怀宇举例说明，在纽约曼哈顿中城获得的土地上原本是加油站，在开发这块土地前需要很多繁琐的步骤，包括加油站的拆除、地下油库的清理并需要达到环保检测标准，改变土地使用性质并且重新规划土地用途，最终才能进行开发。简言之，在美国获得土地并成功开发，除了资金因素外，更重要的是要有当地的专业团队、良好的综合业绩表现以及当地的品牌。

　　在美国，房地产开发过程中，很多服务都会进行外包，如设计、质控、工程、销售等等。那么，如何寻找合适的外包商，在保证质量高、价格低的同时，配合默契、工作顺利是在当地成功进行地产开发的重要因素。鑫苑在这方面经验非常丰富，能够为项目准确定位适合的外包商。刘怀宇幽默地表示，“想做到这点，其实需要交学费，并没有什么窍门可言。”

　　科技化是指鑫苑在人类进入互联网和现代科技时代后，思索如何用自己的产品带给客户科技化的享受，如用人脸识别、指纹识别等加强安全管理，用控制手环对保姆或保洁人员实时定位、用总控智能家具实现客户下班前随意开启空调和开合窗帘等、实时监控孩子的安全、加强清风系统的建设等。这是鑫苑目前的重要发展方向之一。

　　近期，鑫苑携手清华大学五道口金融学院、国际**的科技企业和**科研机构，共同组建了联合实验室，率先在国内地产领域引入区块链等高新科技，全力打造房产数字化平台，这也是鑫苑的科技化战略举措之一。鑫苑的主要客户是中产阶层，这个人群普遍存在融资难、投资难以及投资和融资后资金流动性差的问题。鑫苑立足于解决此痛点，利用区块链技术，通过打造房产数字化平台，让普通的地产投资者和融资者可以在此平台通过区块链产品的买卖实现投融资。刘怀宇坦言，“在确保安全性和透明度的基础上，当全中国一百万、一千万，甚至一亿的投资者都在这个平台上进行交易时，我们的平台就能实现独特的巨大价值。”

　　重塑资本市场品牌形象

　　金融化，是指鑫苑不断探索如何更加高效地运用和精密控制房地产开发中形成的密集的资金，以及如何降低融资成本和拓宽融资渠道等。

　　房地产行业是一个资金密集型的行业，因此对现金流的管控和资金运用的效率和效果提出了很高的要求。目前，房地产行业的技术和产品均比较成熟，在很多产品都可以外包的情况下，实际上房地产行业在某种意义上可以称为“经营房地产的金融企业”，要求企业在现金管理、资金安全和风险管理上做很多工作。鑫苑采用了“垂直管理，现金为王”的财务架构，运用精炼、高效的管控体系严格管控现金、融资、预算、核算、税筹、报表和合规等，并最终将所有投入和回报落在现金上。

　　刘怀宇十分重视财务管理工作，并在精炼、高效的层面上带领财务团队上了一个比较大的台阶。在加盟鑫苑一年多以来，鑫苑融资规模增加了约35%，融资成本下降了约20%，鑫苑的市值大概翻了一番，并且在中国资本市场的品牌形象也逐渐树立起来了，这些数据结果均彰显了财务管理给鑫苑带来的价值。

　　除了在海外发股发债之外，鑫苑在中国资本市场首度亮相，进而增加了鑫苑在中国资本市场的知名度和影响力，并在2016年3月成功发行三期境内公司债券。鑫苑得益于国家关于房地产行业公开发行公司债的政策，共发行了三期总计22亿元的小公募债券，一方面降低了鑫苑的融资成本、补充了公司的融资规模，另一方面也对主营业务和新业务的发展起到了很大的支持作用。对于这部分资金的配置，刘怀宇表示，大部分资金会用来还债，包括高成本债特别是信托和结构性融资，资金剩下的部分会用于补充流动资金。

　　在谈到近几年中概股价值被低估现象时，刘怀宇认为中概股未必一定被低估。美国投资者确实容易加高主要业务在中国的公司的风险系数，但是随着高质量的中国公司在资本市场中持续创造价值，这种现象会慢慢改变。并且，刘怀宇表示，鑫苑不会盲目效仿中概股私有化的浪潮，仍会按照既定的战略规划稳扎稳打、逐步实施。

　　空降兵带队

　　加入鑫苑之前，刘怀宇曾任第一太平戴维斯亚太区首席财务总裁，拥有美国康奈尔大学工商管理硕士(MBA)学位，并是香港会计师公会内地战略发展咨询委员会成员。

　　空降鑫苑的一年多时间中，刘怀宇对鑫苑的财务团队大加赞赏。“财务团队取得了非常好的成绩，融资规模增大的同时降低了融资成本，市值翻了一倍，并且第一次在中国资本市场亮相，同时建立了更加精炼、高效的财务管控体系，给整个公司的财务管理带来了明显的改善。”在此期间，刘怀宇并没有主动更换过财务管理团队中任何一位同事，而是在工作中不断思考如何带领团队，以及如何把每一位团队成员的长处发挥出来。

　　令刘怀宇颇感欣慰的是，他得到了从董事长、董事会、业务团队到财务团队全方面的支持，工作的开展非常顺利，工作的过程中也很开心。初到鑫苑也面临了许多挑战和困难，一度感觉压力很大，但是最终在众多同事的支持下，他基本完成了财务团队的转型，建立起了一个高效的、带来巨大价值的财务团队，并会在未来继续努力为鑫苑创造更大的价值。

　　本文来源：《首席财务官》杂志社，尊重原创