温天纳：香港楼市泡沫会爆破吗？

时间：2012-10-31   来源：财经网

　　香港说要打压楼市疯狂气氛，真的谈了很久，到楼市成为天价之前，一直没有“大”行动。

　　上周五(26日)正当笔者撰写本文时，香港特区政府突然推出新的房地产遏抑措施，细节的确挺辣。不过，在针对海外买家的额外15%印花税之问题上，笔者倒是觉得姗姗来迟。

　　新加坡一早已经落实相关政策，但是香港却要等一轮又一轮的外来力量(包括QE3)，发挥得淋漓尽致后才落实，可惜的是楼价早已疯狂飙升，估计未来一年楼市纵不会再升，但是高处不胜寒，或许已经有点迟，已经难以做到新加坡楼市的平稳发展，反而随时会因外来突变的环境之影响下摇摇欲坠。

　　不过，香港楼市泡沫会爆破吗?在目前新的情况下，炒作资金的确难以操作，但是环球宏观经济也正在慢慢地改善中。笔者参考招证宏观研究，与读者先行分析内地、美国和欧洲的未来宏观经济形势。

　　内地宏观

　　第三季度数据显示，在逆周期政策干预下，经济已阶段性企稳。由于中央基建投资预算空间在年内已相当有限，那么后续政策的实施将更倚重其他资金来源的落实和支持，包括民间投资、银行信贷等等。由于库存调整也已阶段性完成，第四季度外贸出口也将得到改善，随着需求方面的改善，生产方面也开始出现改善的迹象，预计第四季度工业生产活动将会回暖，受这影响，第四季度经济增长速度将较第三季度有所回升，内地经济已度过全年最困难时期。

　　预计内地10月份工业增长速度继续回升，可达9﹒6%左右。从**指标看，10月汇丰PMI预览值为49﹒1%，环比回升1﹒3%，显示10月制造业生产活动应进一步回暖。从主要工业品生产情况看，10月发电量较9月继续回升，而钢材、水泥等受基建投资影响，销量和价格均得到改善，10月上旬粗钢产量有较大幅度反弹。综合以上，在逆周期政策刺激下，10月工业增长速度应进一步回升，预计增长速度约为9﹒6%。

　　预计10月份投资增长速度为20﹒4%。根据中央财政部网站消息，1至9月中央基建投资已经下达全年预算指标的97%，较去年同期增长速度提高9%，这一方面显示中央稳投资政策意图明显，故近期基建投资表现积极;另一方面，由于下达指标已接近100%，第四季度内中央基建投资预算空间相当有限，故内地第四季度城镇固定资产投资增长速度不会出现较大变动。

　　预计CPI与9月持平，为1﹒9%。在中秋和国庆假期之后，禽类、蛋类和蔬菜连续两周下降，粮食和猪肉价格略有微升，水产品和水果小幅上升。估计第四季度的食品价格较为温和，消费需求相对平稳。早前上升较多的国际大宗农产品玉米和大豆的价格，随着美国收割工作接近完成，以及收割率高于去年同期，压力有所缓解，但预计未来的供应依然偏紧;因此，估计通胀在第四季度略有回升，全年CPI同比增长2﹒7%。

　　预计M2轻微回落至14﹒4%，新增信贷约5300亿人民币。10月份财政存款季节性增加，预计在4000亿元人民币(下同)，这会降低M2的增长速度水平，预计10月外汇占款继续正增长，新增规模有可能会超过9月份。政策偏向稳增长，财政政策积极，全年信贷规模有可能增加至8﹒3万亿。

　　美国宏观

　　美国9月份消费价格指数同比增长2﹒0%，核心消费者价格指数同比增幅略有上升至2﹒0%，通胀上升压力整体温和。美国中西部旱灾近期略有缓解，但粮食减产难免影响粮食价格，并传导至食品价格，推高通胀。QE3出台后，无上限的购买按揭抵押债券令通胀预期大幅攀升，预计将加剧第四季度至明年的通胀压力。

　　美国9月份零售额环比升1﹒1%，高于市场对此的平均预期。13种商品种类中12种的销售额出现正增长。好转的就业市场，触底回升的房价以及QE3推出后，早前股票市场的表现都是支援数据强劲的原因。零售销售增长的可持续性有待观察。不过，年底两党解决财政悬崖期间，市场信心预计难免下跌，将负面影响消费者行为。

　　美国9月份房屋开建量经季调并年化的总量远高于市场平均预期，新屋开工数量改善明显。9月新屋营建许可证环比也是高于市场的预期。独居家庭住宅的营建许可为2008年7月以来**。新屋营建许可证数据支援未来几个月的建筑开支增长。逐步回升的房价，位于健康区间的库存月数，以及联储局货币政策对于房地产市场的积极促进作用将支持房地产市场持续复苏的大趋势。需要注意的是虽然新屋兴建量从低位缓慢增长，现在新屋开建量只有2006年1月创下高位峰值的约40%。房地产市场还未恢复到可以强有力支持美国经济复苏的程度。

　　美国9月份**经济指标指数增至95﹒9，环比增幅为0﹒6%。近半年**经济指标指数表现差于前六个月，显示美国经济增长前景今年上半年转差，ISM新订单指数已经连续三个月拖累**经济指标。房地产分项指数和金融分项指数是近期影响**指标的主要积极因素。

　　欧洲宏观

　　德国10月ZEW经济景气指数报负11﹒5，远高于预期的负15﹒0和9月的负18﹒2，为连续第二个月回升，暗示欧债危机给德国经济构成的冲击并未如市场担心的那么大。结合9月德国制造业PMI出现回升，显示德国经济比预想的要稳固。但德国经济增长速度是否见底还言之尚早，需要观察10月份的各项指标。

　　在早前的峰会上，欧盟成员国主要对6月份峰会上达成的建立银行业联盟的协议进一步落实。虽然早前德法对银行联盟如何建立持有异议，但成员国在峰会上还是同意在2013年初成立银行联盟，预计在2012年底之前确定银行联盟的法律框架，在2014年初完成，但仍有很多细节和问题需要解决。

　　虽然德国已同意欧洲央行监管6000家银行，但在监管机构何时能开始运作的问题上，德法出现分歧。德国坚持欧元区银行业监管机构应在ESM开始对银行直接注资之前就位，而这些措施预计不会在明年下半年之前完成，届时德国将举行大选。法国政府消息人士透露ESM可能最早在2013年一季度开始对困难银行直接注资，但德国消息人士称不可能这么早。而西班牙求助的问题只字未提。

　　在这次峰会上，针对希腊问题，欧盟**人取得了进展，与“三驾马车”达成了一致。因此，未来对希腊的援助贷款有望批出，估计希腊在2012年内发生无序退出的机会极低。

　　楼市会调整，但难以爆破

　　看似内地、美国和欧洲的经济均在平稳发展，在没有外力刺穿香港楼市泡沫的情况下，香港的楼市虽会作调整，但也难以彻底爆破。