房地产企业由于其独有的性质，使其不可避免地承担了较大的税负压力。房地产业务范围涉及物业、建造、装潢、广告等多个方面，涉及的税负种类繁多，税负压力较大，这就需要能够对企业的税收进行精心的筹划。在不违反国家政策的情况下，缜密的税收筹划不仅可以提高企业的经济效益，还可以为企业适当地规避风险，适应日益复杂的市场环境。
企业税收筹划的定义
税收筹划是一种合法的公司涉税行为，与偷税、漏税等违反法律法规的行为有着本质的区别。它是在法律允许的范围内进行的一种事前节税行为，发生在纳税义务履行之前。而偷税、漏税等行为是事后对税务账目进行篡改、逃避的违法行为。在我国，税收筹划还算是一种新生事物，处在摸索、研究、试行的阶段。在这方面发展比较快的国外，税收筹划通常被认为是一种在国家法律规定的范围内，企业主体通过筹划投资方式、经营模式、管理理念等方面的工作，最终达到减轻税负、提高利润的目标。
房地产企业一般具有投资金额巨大、商品的成交期限长、经营风险高等特点，尤其需要进行税收筹划。税收筹划能够为企业最大限度地降低风险，提升企业的经济效益，增强企业的竞争实力。
企业税收筹划存在的问题
由于当前房地产企业的税收筹划工作还不够成熟，不但未达到应有的效果，还会给企业带来了风险。主要存在以下几个方面的问题：
企业对税收政策的理解问题
随着近几年房地产市场的蓬勃发展，国家用“看得见的手“对市场进行宏观调控。如果企业内部的财务部门及财务人员对税收政策的理解不够透彻，对政策的调整没有及时追踪到位，很容易使得筹划方案的设计出现偏差，甚至设计出与国家法律相冲突的方案，导致企业出现经济利益损失、承担法律责任等严重的问题。这就需要财务人员不仅要有专业的财务理论知识，还要对国家政策、法律法规等相关知识进行及时的学习与掌握，注意税收政策的时效性，区分好国家和地方税收力度的差异，把握好政策的空间。精密的税收筹划非一般会计所能胜任的，建议房地产企业能够设立专门的税务会计部门进行税收筹划工作。
企业内部管理的配合问题
房地产企业因其复杂性和系统性，内部有多个部门和不同类型的职工。一些企业由于对员工未进行基本的税收知识教育，导致员工税务知识的欠缺，在部门间的配合上出现了问题。例如，我国税收政策对于买房送装修和打折销售两种房地产销售方式有着不同的计税公式，如果房地产销售人员欠缺这方面知识，就容易在售卖给客户时出现错误，导致财务部门的核算也出现问题，进而影响企业整体的税收筹划工作。这就需要企业重视内部管理，不要仅仅认为税收筹划只是财务部门一个部门的事情，对其他员工也应该进行基本的税收知识教育培训。财务部门也要将国家的政策信息及时分享给其他的相关部门，把握好税收工作的每一个环节。唯有各部门间相互配合默契，才能保证税收筹划工作的有序开展和进行。
企业税收筹划的执行问题
房地产企业的税收筹划涉及营业税、土地增值税、所得税等多方面，最多有17个税种，但每个企业的经营情况不同，有的企业可能只涉及几方面的税种，有的企业可能每个税种都有，如果未对本企业的税种进行合理的分析，未进行正确的成本开支分配，就会导致税收筹划工作出现问题。
还有在筹划过程中很容易遇到国家政策调整、税务机构的执行效力等各方面的变化，企业固守原来的筹划思路显然不对，这时候就要企业能及时地对税收筹划方案进行修改和调整，以适应相应的环境。综上所述，房地产企业在执行税收筹划时应该以实际情况为根本。
企业税收筹划的发展
随着营改增的推进和实施，房地产企业如何审时度势，顺应国家税收政策和法律法规的改革趋势，做好和继续发展税收筹划工作，以遵纪守法为前提，采用科学合理的手段减轻企业的税负，笔者在本文主要提出以下几点建议：
树立正确的税收筹划理念
以往一些房地产企业用两套账本来进行税务登记，想通过做假账节税。一套是对外应付税务机关检查的账本，另一套为对内账本，记录着企业的真实经营情况。这种偷税、漏税行为最终会被发现，不但不能节税，而且被查处后需要补缴税款和高额罚款，甚至相关负责人还会受到法律的惩罚。这势必会影响企业多年来费心打造的品牌信誉，对企业未来发展也有不良的影响。因此房地产企业应该树立正确的税收筹划理念，对偷税、漏税等违法行为和税收筹划的合法行为进行清楚的辨析，知道税收筹划才是正确避税的可行方式。
同时，学习其他企业税收筹划的成功范例，科学地利用税收的优惠政策。比如利用环保理念进行基建，可以减免增值税税负；又如生产特定的建材产品时，原料掺兑废渣比例不低于30%，增值税可以免税；在生产原料中利用30%的废旧沥青混凝土生产再生沥青混凝土的，增值税即征即退；新型环保节能墙面材料所征的增值税即征即退等优惠政策。利用国家正在推行的环保理念减免税负，不失为税收筹划工作中的一种好方案。
加强与税务机关的沟通交流
因为各地税收的征管方式不一，所以地方税务机关一般有较大的弹性空间，拥有一定的自由裁量权。房地产企业应增多与本地的税务机关进行沟通和交流的机会，了解他们的工作流程，了解本地的税收征管特点和具体的要求。积极接受税务机关给予的关于政策最新发展方向的指导，争取在税法的理解上与税务机关能保持基本一致，营造良好的税企关系。这将有利于企业的税收筹划方案的制定更加合理，得到相关税务机关的认同。
设立专门的税收筹划部门
房地产企业应该为税收筹划设置一个专门的负责部门，而不是仅仅让财务会计兼职这个工作。建议可以设置一名经理，负责领导和推进税收筹划工作。在其下面设置三到五位税收筹划专员，负责具体筹划工作的执行和实施[5]。如果本单位没有税收筹划方面的高级人才，还可以外聘该领域的专家，比如邀请注册税务师进行操作和指导，以提高本企业税收筹划工作的规范性和科学性，避免税收筹划中易出现的问题和风险。
结语
税收筹划关系着房地产企业的直接经济利益，在国家政策、法律法规允许的范围内，企业进行合理的税收筹划，能够降低企业的税务负担，提升企业的经济利润，对于企业可以说是一项完全受益匪浅的工作。但税收筹划并不是一项简单的会计工作，企业应给予很高的重视程度，投入高水平的人力和一定的财力，方能完成好这项工作，制定出风险最小、收益最大、最有利于企业发展的税收筹划方案。
