自2016年5月实施全面“营改增”后，最后四大行业都已慢慢适应增值税下的税收体系。高顿财务培训在全面“营改增”推行之初，就调研了不少四大行业的企业财务负责人。面对“营改增”新政下的改变，不少财务负责人表示难以把握操作方法，尤其是房地产行业，政策的许多地方较为模糊。2016年底，国家税务总局相继出台了2016年第70、81号两份公告，以求为房地产企业明确营改增后“土地增值税”方面的问题界线。
然后，看似打消了税务操作人员部分疑虑的两则公告，又带出了一些新的问题与困惑。
在某财会论坛上，有一位网友A就发出了一篇这样的帖子——请教各位房地产行业的财务同行们，在计算土地增值税时，可以加计扣除的土地出让金，究竟冲不冲减？
不一会儿，就有网友B在帖子下回复：同问，求大神解答。
一连出现了五六个同问的网友后，终于有一位网友对这个问题进行了解答。
GDCS：根据目前出台的政策文件，土地出让金没有冲减的规定。假设某项目地价1.11亿，售价2.22亿，进项为零。那么，显然，销项为0.22亿，地价款抵减增值税销项0.11亿，交增值税0.11亿。
从政策上看，虽然看起来这0.11亿抵了销项，但它不是可抵扣的进项税金，因为《试点办法》第15条明确规定，只有其所列举的四种凭证上注明或计算的税金，才是可抵扣的进项税金，土地出让金收据显然不算；从事实上看，地价款抵减销项，是通过出让金本身抵减销售额来实现的（而且是按比例实现的），这与进项税金直接抵扣销项税金的过程完全不一样。
因此，按照这里的政策和情况来看，土地出让金并不能冲减。
网友A：太感谢楼上的朋友了！
网友C：@GDCS大神，你的回答太及时了！我最近在做土增税项目，都快晕菜了，大神能再跟我说说，营改增后土地增值税的扣除项目到底有哪些吗？
GDCS：不客气，大家有问题都可以发出来，我能解答的一定都给大家回复。关于网友C的问题，我想大家不明晰的点还是在近期国税总局发布的2016年第70、81号公告中。
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：“三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题
（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
大家可能对长篇大论的公告、政策很难把握，但如果单独把这一条拿出来看，相信大家是可以看得明白的。
网友D：难得遇到大神，大家可不要做伸手党啊，能简单查到的资料，大家还是自己查。有难以解决的问题再来问大神嘛。对了大神，我想请问你，营改增后房地产企业的财务部门为降低企业增值税负担，总是在说增值税专用发票应取尽取，多多益善，那么开发项目增值税专用发票真的越多越好吗？
GDCS：其实经过研究，我们发现，增值税专用发票的收取有一个临界点，过了这个临界点，就越多越好；低于这个临界点，反而越少越好。这个临界点是什么呢——“可抵扣的进项税金额*（1+附加税率）”与“受进项税影响的成本扣除项带来的土地增值税变动金额”相等时，“增值税及其附加、土地增值税、企业所得税”对企业的税收支出是一样的，当“可抵扣的进项税金额*（1+附加税率）”超过“受进项税影响的成本扣除项带来的土地增值税变动金额”，增值税专用发票越多越好，反之，则越少越好。
因此，对具体房地产开发项目而言，有关财税人员还需要进一步把工作做实做细，做好临界点估算，做好增值税专用发票取得的指导与管理工作才是应对之策，而不是一味地要求拿取增值税专用发票。
网友D：太感谢了。大神这么一讲，果然是有理有据的！受教了~
……
一番提问与解答后，一位好奇的网友问了个题外话：@GDCS大神，一定是大型房产企业里的税务专家吧！
GDCS：不是哦，其实我也是“现学现卖”，去年在GD上了几堂课，认识了几位很牛的老师，最近因为在工作上碰到困惑，经常和那些老师交流讨论，受益匪浅，所以对这些问题都比较清楚。有些操作方法我还在摸索中，有时间大家一同探讨，一起解决，共同提高。
网友A：哈哈！你这是在偷偷地做广告呀。GD我知道啦~确实不错，老师水平都很高，服务做得很到位，时不时有一些沙龙什么的。像我们这些做税的人，得经常在一起交流才对，正所谓“有风暴，头脑才非常”嘛。
网友B：这句话咋听起来这么熟呢，某电视台的广告？
网友A：好像是的，具体也不记得了，藏在脑子里，一张嘴就想到了。O(∩_∩)O
GDCS：你们都是牛人，哈哈。俗话说百闻不如一见，最近从GD销售的朋友圈里面看到，他们3月份计划在上海、北京、深圳、武汉、重庆开设土地营改增方面的主题课程，感兴趣的朋友可以去体验一下。有专家指导，总比自己摸索或论坛里求教高手找答案要来得方便。大家如果有不一样的收获，记得发帖分享噢。
▎本文作者杜智颖，来源高顿。原创文章，欢迎分享，转载请注明来源高顿。
