成本模式下存货转为投资性房地产时的净残值问题？
高顿财税学院2021-01-22
问:
我公司为房地产开发企业，房屋建好后没有销售，全部自持物业用于出租。现把开发成本科目余额全部转入投资性房地产，采用成本模式，计提折旧进主营业务成本或其他业务成本时，需要考虑残值吗？
答:
答：房地产开发企业在成本模式下，将存货转为投资性房地产时，
借：投资性房地产
存货跌价准备
贷：开发商品
此时，由于已经从开发商品转为投资性房地产，属于从存货转为投资性房地产。故，应按照投资性房地产处理，而《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南第二条第（一）款的规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6
号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。
根据《企业会计准则第4号——固定资产》第十四条，应计折旧额，是指应当计提折旧的固定资产的原价扣除其预计净残值后的金额。
所以，在转换为投资性房地产后，计提投资性房地产累计折旧（摊销）前，就需要考虑投资性房地产的净残值，然后以扣除了净残值后的金额，确定为投资性房地产累计折旧（摊销）的金额。
结转成本时，
借：主营业务成本/其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
__________
相关规定：
《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南
二、投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
(一)采用成本模式对投资性房地产进行后续计量在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销;存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。
《企业会计准则第4号——固定资产》
第十四条企业应当对所有固定资产计提折旧。但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。
折旧，是指在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。应计折旧额，是指应当计提折旧的固定资产的原价扣除其预计净残值后的金额。已计提减值准备的固定资产，还应当扣除已计提的固定资产减值准备累计金额。
预计净残值，是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，企业从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
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